7 sai lầm thường gặp khi lập báo cáo FS dự án BĐS
Những lỗi khiến báo cáo FS mất giá trị và bị ngân hàng trả về: sai công thức, giả định lạc quan, thiếu độ nhạy, nhầm dòng tiền.
Nhiều bản FS bị mất giá trị không phải vì dự án kém mà vì lỗi trong cách lập. Dưới đây là 7 sai lầm phổ biến nhất.
1. Nhầm dòng tiền dự án và dòng tiền vốn chủ
Dùng WACC để chiết khấu dòng tiền vốn chủ (FCFE) hoặc ngược lại là lỗi nền tảng làm sai NPV, IRR.
2. Giả định doanh thu lạc quan
Giá bán và tốc độ hấp thụ vượt xa dữ liệu thị trường — dấu hiệu đầu tiên khiến cán bộ tín dụng nghi ngờ.
3. Bỏ quên chi phí dự phòng
Không có khoản dự phòng 5–10% khiến CAPEX thiếu thực tế.
4. Chiết khấu sai kỳ
Nhầm lẫn dòng tiền đầu kỳ/cuối kỳ, hoặc bỏ sót năm 0, làm lệch giá trị hiện tại.
5. Thiếu phân tích độ nhạy
Một bản FS không có ma trận độ nhạy không cho ngân hàng thấy sức chịu đựng của dự án.
6. DSCR chỉ tính bình quân
DSCR phải đạt chuẩn ở mọi kỳ; tính bình quân có thể che giấu kỳ thiếu hụt dòng tiền.
7. Số liệu không nhất quán giữa các bảng
Tổng mức đầu tư ở phần này khác phần kia — lỗi thường gặp khi lập thủ công bằng Excel nhiều sheet.
Giảm sai sót bằng tự động hóa
Analytica.vn cố định công thức và đồng bộ số liệu giữa các bảng, loại bỏ phần lớn các lỗi trên.
Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.
📥 Tài liệu miễn phí: Checklist hồ sơ vay vốn dự án — 12 mục ngân hàng luôn soi
Bản PDF tổng hợp 12 hạng mục chuyên viên thẩm định tín dụng kiểm tra đầu tiên trong hồ sơ dự án, kèm gợi ý chuẩn bị từng mục.
Nhận tài liệu miễn phí ngay →* Cần thực hiện chia sẻ hoặc theo dõi Fanpage để mở khóa link tải trực tiếp.
Lập báo cáo nghiên cứu khả thi (FS) dự án đầu tư chuyên nghiệp trong 15 phút.
Dùng thử Analytica.vn miễn phí →