Cách tính NPV, IRR, WACC, DSCR khi thẩm định dự án bất động sản

Bốn chỉ số NPV, IRR, WACC và DSCR là xương sống của phần phân tích tài chính trong mọi báo cáo nghiên cứu khả thi (FS). Hiểu đúng công thức và ý nghĩa của chúng giúp bạn ra quyết định đầu tư chính xác và chuẩn bị hồ sơ vay vốn không bị trả về.

WACC — Chi phí sử dụng vốn bình quân

WACC là tỷ suất chiết khấu phản ánh chi phí vốn của dự án, dùng để quy đổi dòng tiền tương lai về hiện tại. Công thức:

WACC = (E/V) × Re + (D/V) × Rd × (1 − Tc)

Trong đó E là vốn chủ sở hữu, D là nợ vay, V = E + D, Re là tỷ suất kỳ vọng của vốn chủ, Rd là lãi suất vay, Tc là thuế suất thu nhập doanh nghiệp. Phần (1 − Tc) phản ánh lá chắn thuế của lãi vay.

Ví dụ: vốn chủ 30%, vay 70% lãi suất 11%/năm, kỳ vọng vốn chủ 18%, thuế 20%. WACC = 0,30 × 18% + 0,70 × 11% × (1 − 0,20) = 5,4% + 6,16% = 11,56%.

NPV — Giá trị hiện tại ròng

NPV đo lượng giá trị tuyệt đối dự án tạo ra sau khi đã bù đắp chi phí vốn. Công thức:

NPV = Σ CFt / (1 + r)^t  (t = 0 đến n, r = WACC)

CFt là dòng tiền ròng kỳ t. Quy tắc: NPV > 0 nghĩa là dự án tạo thêm giá trị cho chủ sở hữu — nên đầu tư; NPV < 0 thì ngược lại.

Ví dụ minh họa với r = 11,6%:

Năm	Dòng tiền ròng (tỷ)	Hệ số chiết khấu	Giá trị hiện tại (tỷ)
0	−75	1,000	−75,0
1	20	0,896	17,9
2	45	0,803	36,1
3	70	0,720	50,4
4	62	0,645	40,0
NPV			≈ +69,4

NPV dương cho thấy dự án khả thi về mặt tạo giá trị (số liệu minh họa trên dòng tiền vốn chủ).

IRR — Tỷ suất hoàn vốn nội bộ

IRR là tỷ suất chiết khấu khiến NPV = 0, thể hiện "lãi suất nội tại" của dự án. Quy tắc quyết định: IRR > WACC (hoặc tỷ suất ngưỡng) thì dự án hấp dẫn. Với ví dụ trên, nếu IRR ≈ 19% trong khi WACC ≈ 11,6%, biên chênh +7,4 điểm phần trăm là vùng đệm an toàn trước biến động.

Lưu ý: IRR có thể cho kết quả gây hiểu nhầm khi dòng tiền đổi dấu nhiều lần; khi đó nên ưu tiên NPV làm tiêu chí chính.

DSCR — Hệ số khả năng trả nợ

DSCR là chỉ số ngân hàng quan tâm nhất khi thẩm định khoản vay:

DSCR = Dòng tiền hoạt động ròng / Nghĩa vụ trả nợ (gốc + lãi)

DSCR = 1,0 nghĩa là dòng tiền vừa đủ trả nợ. Hầu hết ngân hàng yêu cầu DSCR ≥ 1,2 – 1,3 để có biên an toàn. Ví dụ dòng tiền ròng năm là 84 tỷ, nghĩa vụ trả nợ 60 tỷ thì DSCR = 1,4 — đạt chuẩn.

Phân tích độ nhạy: kiểm tra sức chịu đựng

Một dự án có NPV dương vẫn có thể rủi ro nếu chỉ cần giá bán giảm 10% là NPV âm. Ma trận độ nhạy thay đổi đồng thời các biến (giá bán, chi phí đầu tư, lãi suất, tiến độ) để xác định ngưỡng hòa vốn. Đây là phần ngân hàng và hội đồng đầu tư luôn yêu cầu.

Tự động hóa toàn bộ phép tính

Tính tay bốn chỉ số này qua nhiều kỳ rất dễ sai sót. Analytica.vn tự động dựng dòng tiền DCF, tính NPV, IRR, WACC, DSCR và ma trận độ nhạy 4 chiều chỉ từ thông số đầu vào, rồi xuất báo cáo chuẩn ngân hàng. Bạn tập trung vào giả định, hệ thống đảm bảo công thức chính xác.

Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.