Cách chọn tỷ suất chiết khấu cho dự án bất động sản
Tỷ suất chiết khấu quyết định giá trị hiện tại của dòng tiền. Cách chọn WACC hay chi phí vốn chủ tùy loại dòng tiền phân tích.
Tỷ suất chiết khấu là "tỷ giá thời gian" của tiền trong mô hình. Chọn sai sẽ làm sai toàn bộ NPV và IRR.
Nguyên tắc khớp dòng tiền với tỷ suất
- Dòng tiền toàn dự án (FCFF) → chiết khấu bằng WACC.
- Dòng tiền vốn chủ (FCFE) → chiết khấu bằng chi phí vốn chủ (Re).
Dùng nhầm hai loại là lỗi kinh điển trong các bản FS yếu.
Tỷ suất phản ánh rủi ro
Dự án rủi ro cao (nghỉ dưỡng, condotel) cần tỷ suất cao hơn dự án ổn định (nhà ở, NOXH). Tỷ suất chiết khấu càng cao, giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai càng thấp.
Ví dụ tác động
Cùng một dòng tiền, chiết khấu ở 10% cho NPV cao hơn đáng kể so với chiết khấu ở 14%. Vì vậy tỷ suất phải có cơ sở, không chọn tùy tiện.
Kiểm tra độ nhạy theo tỷ suất
Nên chạy phân tích độ nhạy NPV theo tỷ suất chiết khấu để biết kết luận có vững khi chi phí vốn thay đổi.
WACC tính tự động
Analytica.vn tính WACC từ cơ cấu vốn bạn nhập và áp dụng nhất quán cho dòng tiền — loại bỏ rủi ro chọn sai tỷ suất.
Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.
📥 Tài liệu miễn phí: Checklist hồ sơ vay vốn dự án — 12 mục ngân hàng luôn soi
Bản PDF tổng hợp 12 hạng mục chuyên viên thẩm định tín dụng kiểm tra đầu tiên trong hồ sơ dự án, kèm gợi ý chuẩn bị từng mục.
Nhận tài liệu miễn phí ngay →* Cần thực hiện chia sẻ hoặc theo dõi Fanpage để mở khóa link tải trực tiếp.
Lập báo cáo nghiên cứu khả thi (FS) dự án đầu tư chuyên nghiệp trong 15 phút.
Dùng thử Analytica.vn miễn phí →