WACC là gì? Cách tính chi phí sử dụng vốn bình quân cho dự án BĐS

WACC (Weighted Average Cost of Capital) là chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền — tỷ suất chiết khấu dùng để quy đổi dòng tiền tương lai về hiện tại. Chọn sai WACC sẽ làm sai toàn bộ NPV và IRR của dự án.

Công thức WACC

WACC = (E/V) × Re + (D/V) × Rd × (1 − Tc)

E: vốn chủ sở hữu; D: nợ vay; V = E + D; Re: tỷ suất kỳ vọng vốn chủ; Rd: lãi suất vay; Tc: thuế suất TNDN. Thành phần (1 − Tc) phản ánh lá chắn thuế — lãi vay được khấu trừ thuế nên chi phí nợ thực tế thấp hơn lãi suất danh nghĩa.

Ví dụ tính WACC

Dự án vốn chủ 30%, vay 70% lãi suất 11%/năm, kỳ vọng vốn chủ 18%, thuế 20%:

WACC = 0,30 × 18% + 0,70 × 11% × (1 − 0,20) = 5,4% + 6,16% = 11,56%.

Vì sao WACC quan trọng?

• Là ngưỡng so sánh với IRR: IRR > WACC thì dự án tạo giá trị.
• Là tỷ suất chiết khấu trong công thức NPV.
• Phản ánh rủi ro: dự án rủi ro cao cần Re cao hơn, đẩy WACC lên.

Lỗi thường gặp khi chọn WACC

• Bỏ quên lá chắn thuế, khiến WACC bị thổi phồng.
• Dùng lãi vay làm tỷ suất chiết khấu cho dòng tiền vốn chủ (FCFE) — sai bản chất.
• Đặt Re quá thấp, không phản ánh đúng rủi ro phân khúc BĐS.

Để hệ thống lo phần công thức

Analytica.vn tự tính WACC từ cơ cấu vốn bạn nhập và áp dụng nhất quán vào dòng tiền DCF, NPV, IRR — tránh sai sót thủ công. Xem thêm hướng dẫn lập FS từ A–Z.

Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.