Thời gian hoàn vốn (payback) dự án bất động sản: tĩnh và chiết khấu

Thời gian hoàn vốn (payback period) là một trong những chỉ số trực quan nhất trong FS: bao lâu thì dòng tiền dự án bù lại được vốn bỏ ra. Có hai cách tính cần phân biệt.

Hoàn vốn tĩnh

Là thời điểm dòng tiền ròng lũy kế chuyển từ âm sang 0, chưa xét giá trị thời gian của tiền. Ví dụ vốn bỏ ra 75 tỷ, dòng tiền các năm +20, +45, +70 tỷ: sau năm 2 lũy kế là −10 tỷ, đến giữa năm 3 thì hòa vốn → hoàn vốn tĩnh ≈ 2,1 năm.

Hoàn vốn chiết khấu

Dùng dòng tiền đã chiết khấu về hiện tại theo WACC, nên luôn dài hơn hoàn vốn tĩnh. Đây là con số phản ánh đúng bản chất hơn vì có tính chi phí vốn. Cùng ví dụ trên với chiết khấu 11,6%, hoàn vốn chiết khấu có thể vào khoảng 2,6–2,8 năm.

Đọc payback như thế nào?

• Payback ngắn → thu hồi vốn nhanh, rủi ro thanh khoản thấp.
• Payback dài → vốn bị "chôn" lâu, nhạy cảm hơn với biến động thị trường.
• Ngân hàng thường so payback với kỳ hạn vay: hoàn vốn nên sớm hơn thời điểm đáo hạn.

Giới hạn của chỉ số payback

Payback bỏ qua dòng tiền sau thời điểm hoàn vốn, nên không đo tổng giá trị dự án tạo ra. Vì vậy không nên dùng payback một mình — phải đọc cùng NPV và IRR. Một dự án hoàn vốn nhanh nhưng NPV nhỏ chưa chắc hấp dẫn hơn dự án hoàn vốn chậm nhưng NPV lớn.

Tính cả hai loại payback tự động

Analytica.vn tính đồng thời hoàn vốn tĩnh và hoàn vốn chiết khấu từ bảng dòng tiền, hiển thị cạnh NPV, IRR, DSCR để bạn có bức tranh đầy đủ.

Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.