Lập FS dự án trung tâm thương mại

Trung tâm thương mại (TTTM) là loại hình vận hành phức tạp, lập FS cần phản ánh nhiều nguồn doanh thu và rủi ro lấp đầy.

Nhiều nguồn doanh thu

• Doanh thu thuê mặt bằng cố định theo m².
• Doanh thu chia sẻ theo doanh số của khách thuê (nếu có).
• Doanh thu dịch vụ, quảng cáo, bãi xe.

Phụ thuộc lưu lượng khách

Hiệu quả TTTM gắn với lưu lượng khách và sức mua khu vực. Vị trí và khả năng thu hút khách thuê "đầu tàu" (anchor tenant) là yếu tố sống còn.

Công suất lấp đầy là biến then chốt

Tỷ lệ lấp đầy thấp kéo dài sẽ làm dòng tiền âm. Nên kiểm tra độ nhạy theo công suất và giá thuê.

Chi phí vận hành cao

Quản lý, an ninh, điện điều hòa khu vực chung, marketing — chi phí vận hành lớn, ảnh hưởng DSCR.

Định giá theo thu nhập

Như tài sản cho thuê khác, TTTM thường định giá bằng vốn hóa thu nhập ròng. Dòng tiền dài hạn nên chu kỳ phân tích cần đủ dài.

Dựng mô hình dòng tiền dài hạn

Analytica.vn hỗ trợ mô hình cho thuê dài hạn với nhiều giả định doanh thu và chi phí vận hành.

Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.