Lập FS dự án chung cư cao tầng: điểm cần lưu ý
Dự án chung cư có dòng tiền bán hàng theo tiến độ và chi phí xây dựng theo tầng cao. Đặc thù tài chính khi lập FS chung cư.
Chung cư cao tầng là phân khúc phổ biến nhất khi lập FS. Mô hình tài chính có một số đặc thù cần nắm.
Doanh thu bán theo tiến độ
Doanh thu ghi nhận theo tiến độ thu tiền của hợp đồng mua bán hình thành trong tương lai, không dồn một lần. Lộ trình mở bán nhiều đợt ảnh hưởng lớn đến dòng tiền.
Chi phí xây dựng theo cấp công trình
Suất đầu tư công trình chính của chung cư trung–cao cấp thường khoảng 9–18 triệu đồng/m² GFA tùy cấp. Tầng càng cao, chi phí kết cấu và kỹ thuật càng lớn.
Hệ số sử dụng đất và GFA
Tổng diện tích sàn (GFA) quyết định cả doanh thu và chi phí. Cần khớp GFA với hệ số sử dụng đất được duyệt trong quy hoạch.
Benchmark IRR
IRR dự án chung cư/khu đô thị thường nằm trong khoảng 14–22%. So với WACC để đánh giá khả thi.
Rủi ro hấp thụ
Tốc độ bán là biến nhạy nhất — nên kiểm tra bằng phân tích độ nhạy giá bán và tiến độ.
Mẫu preset chung cư
Analytica.vn có sẵn mẫu dự án nhà ở/chung cư với giả định đặc thù, tự tính NPV, IRR, DSCR.
Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.
📥 Tài liệu miễn phí: Checklist hồ sơ vay vốn dự án — 12 mục ngân hàng luôn soi
Bản PDF tổng hợp 12 hạng mục chuyên viên thẩm định tín dụng kiểm tra đầu tiên trong hồ sơ dự án, kèm gợi ý chuẩn bị từng mục.
Nhận tài liệu miễn phí ngay →* Cần thực hiện chia sẻ hoặc theo dõi Fanpage để mở khóa link tải trực tiếp.
Lập báo cáo nghiên cứu khả thi (FS) dự án đầu tư chuyên nghiệp trong 15 phút.
Dùng thử Analytica.vn miễn phí →