IRR bao nhiêu là tốt cho dự án bất động sản?

"IRR bao nhiêu là tốt?" là câu hỏi không có con số tuyệt đối. IRR chỉ có ý nghĩa khi đặt cạnh chi phí vốn và benchmark ngành — chi tiết cách tính xem tại đây.

Nguyên tắc cốt lõi: IRR phải vượt WACC

Một dự án được xem là tạo giá trị khi IRR > WACC. Nếu WACC ≈ 11,6% mà IRR chỉ 10%, dự án đang "ăn" vào vốn dù IRR nhìn có vẻ dương. Biên chênh IRR − WACC càng lớn, vùng đệm an toàn càng cao.

Benchmark IRR theo loại hình

• Chung cư/khu đô thị: thường 14–22%.
• Khu công nghiệp: 14–20%, hoàn vốn dài hơn.
• Nghỉ dưỡng/condotel: 10–18%, rủi ro vận hành cao.
• Nhà ở xã hội: 8–14%, biên lợi nhuận bị khống chế nhưng cầu ổn định.

Đừng nhìn IRR một mình

IRR cao nhưng NPV nhỏ, hoặc DSCR dưới chuẩn, thì dự án vẫn rủi ro. Hãy đọc IRR cùng NPV và DSCR, và kiểm tra bằng phân tích độ nhạy.

Cảnh báo về IRR

Khi dòng tiền đổi dấu nhiều lần, IRR có thể cho nhiều nghiệm hoặc gây hiểu nhầm. Trong trường hợp đó, NPV là tiêu chí đáng tin hơn.

So sánh IRR với benchmark tự động

Analytica.vn hiển thị IRR cạnh WACC và benchmark theo loại hình dự án bạn chọn, giúp đánh giá nhanh mức độ hấp dẫn.

Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.