Dòng tiền chiết khấu (DCF) và FCFE trong thẩm định dự án BĐS

Mọi chỉ số NPV, IRR đều bắt nguồn từ một bảng dòng tiền chiết khấu (DCF) được dựng đúng. Hiểu DCF và phân biệt FCFF với FCFE giúp bạn tránh lỗi cơ bản khiến cả mô hình sai lệch.

DCF là gì?

DCF (Discounted Cash Flow) định giá dự án bằng cách quy đổi toàn bộ dòng tiền tương lai về hiện tại theo tỷ suất chiết khấu. Nguyên lý: một đồng nhận hôm nay có giá trị hơn một đồng nhận năm sau.

FCFF và FCFE khác nhau thế nào?

• FCFF (dòng tiền tự do của doanh nghiệp): dòng tiền cho cả chủ nợ và chủ sở hữu, chiết khấu bằng WACC.
• FCFE (dòng tiền tự do của vốn chủ): dòng tiền còn lại cho chủ sở hữu sau khi trả nợ, chiết khấu bằng chi phí vốn chủ (Re).

Lỗi phổ biến nhất là dùng WACC để chiết khấu FCFE, hoặc ngược lại — dẫn tới NPV sai.

Các bước dựng dòng tiền dự án BĐS

• Xác định doanh thu theo tiến độ bán/cho thuê.
• Trừ chi phí đầu tư (CAPEX), chi phí vận hành (OPEX), giá vốn.
• Tính thuế, lãi vay và lịch trả gốc.
• Ra dòng tiền ròng từng kỳ, rồi chiết khấu về hiện tại.

Ví dụ rút gọn

Với tỷ suất chiết khấu 11,6%, dòng tiền vốn chủ các năm −75, +20, +45, +70, +62 (tỷ) cho NPV ≈ +69 tỷ. Chi tiết bảng tính xem trong bài về NPV/IRR.

Tự động dựng DCF chuẩn

Analytica.vn dựng dòng tiền DCF theo năm và quý, phân tách rõ FCFF/FCFE, tự áp đúng tỷ suất chiết khấu — nền tảng cho báo cáo FS chuẩn ngân hàng.

Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.