Cách ước tính tổng mức đầu tư (CAPEX) cho dự án BĐS

Tổng mức đầu tư (CAPEX) là một trong hai trụ cột đầu vào của báo cáo FS, bên cạnh doanh thu. Ước tính thiếu hoặc sai CAPEX khiến nhu cầu vốn và hiệu quả bị lệch.

Cơ cấu tổng mức đầu tư

• Chi phí đất & giải phóng mặt bằng: thường chiếm tỷ trọng lớn nhất.
• Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: san lấp, giao thông, cấp thoát nước, điện.
• Chi phí xây dựng công trình chính: theo suất đầu tư trên m² sàn (GFA).
• Chi phí thiết bị: thang máy, hệ thống kỹ thuật.
• Chi phí tư vấn, quản lý dự án, thiết kế.
• Chi phí dự phòng: thường 5–10% theo quy định.

Suất đầu tư trên m² GFA

Cách phổ biến để ước tính phần xây dựng là dùng suất đầu tư (đồng/m² sàn) của loại hình tương đồng. Ví dụ chung cư trung cấp có suất xây dựng công trình chính khoảng 9–18 triệu đồng/m² tùy cấp công trình.

Đừng quên chi phí dự phòng

Bỏ qua dự phòng là lỗi phổ biến. Theo thông lệ, dự phòng 5–10% tổng chi phí giúp hấp thụ biến động giá vật liệu và phát sinh — ngân hàng đánh giá cao mô hình có khoản này.

CAPEX ảnh hưởng dòng tiền và DSCR

CAPEX quyết định nhu cầu vốn vay, do đó tác động trực tiếp đến DSCR và thời gian hoàn vốn. Nên kiểm tra độ nhạy của NPV theo biến động CAPEX ±10%.

Bóc tách CAPEX có cấu trúc

Analytica.vn có sẵn 7 hạng mục CAPEX chuẩn, tự tính tỷ trọng và đưa vào dòng tiền — bạn chỉ cần nhập giá trị từng khoản.

Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.