Các phương pháp định giá dự án bất động sản

Định giá là cốt lõi của thẩm định. Một báo cáo FS thường kết hợp nhiều phương pháp để có kết quả tin cậy.

1. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Định giá dựa trên dòng tiền tương lai chiết khấu về hiện tại bằng WACC. Phù hợp nhất cho dự án phát triển có dòng tiền dài hạn. Cho ra NPV và IRR.

2. Phương pháp so sánh

Dựa trên giá giao dịch của tài sản/dự án tương đồng, điều chỉnh theo khác biệt. Đơn giản, phù hợp khi thị trường nhiều giao dịch tham chiếu.

3. Phương pháp thặng dư

Đặc biệt phù hợp với đất phát triển: Giá trị = Doanh thu phát triển − Chi phí phát triển − Lợi nhuận nhà đầu tư. Dùng để định giá đất dự án.

4. Phương pháp thu nhập (vốn hóa)

Vốn hóa dòng thu nhập ròng theo tỷ suất vốn hóa (cap rate). Phù hợp tài sản cho thuê tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, trung tâm thương mại.

Kết hợp để kiểm chứng chéo

Một định giá thuyết phục thường dùng DCF làm chính, rồi đối chiếu với phương pháp so sánh/thu nhập để kiểm chứng. Chênh lệch lớn giữa các phương pháp là dấu hiệu cần rà soát giả định.

Tự động hóa định giá DCF

Analytica.vn dựng mô hình DCF đầy đủ, cho NPV/IRR và các chỉ số để bạn đối chiếu với các phương pháp khác.

Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.