Ân hạn gốc và lịch trả nợ vay dự án bất động sản

Trong giai đoạn xây dựng, dự án thường chưa có doanh thu nhưng đã phải gánh nợ vay. Ân hạn gốc là cơ chế giúp dòng tiền không bị bóp nghẹt — một chi tiết quan trọng trong hồ sơ vay vốn.

Ân hạn gốc là gì?

Là khoảng thời gian đầu của khoản vay, trong đó người vay chỉ trả lãi, chưa trả gốc. Sau thời gian ân hạn, gốc mới bắt đầu được phân bổ trả dần.

Quy ước thời gian vay

Theo thông lệ ngân hàng, thời gian vay thường đã bao gồm thời gian ân hạn. Ví dụ vay 5 năm với ân hạn gốc 1 năm: năm đầu chỉ trả lãi, gốc được trả đều trong 4 năm còn lại.

Ân hạn tác động đến DSCR thế nào?

Trong giai đoạn xây dựng, dòng tiền hoạt động ròng rất thấp hoặc âm. Nếu phải trả cả gốc lẫn lãi, DSCR sẽ rơi xuống dưới 1,0 — hồ sơ khó qua thẩm định. Ân hạn gốc giảm nghĩa vụ trả nợ giai đoạn này, giúp DSCR duy trì trên ngưỡng an toàn cho tới khi dự án bắt đầu bán hàng/cho thuê.

Ví dụ minh họa

Khoản vay 175 tỷ, lãi 11%/năm, vay 5 năm, ân hạn gốc 1 năm. Năm 1 chỉ trả lãi ≈ 19,3 tỷ; từ năm 2 trả thêm gốc ≈ 43,75 tỷ/năm. Nhờ ân hạn, DSCR năm 1 không bị âm dù dự án chưa có doanh thu đáng kể.

Mặt trái cần lưu ý

• Ân hạn càng dài, tổng lãi phải trả càng nhiều.
• Áp lực trả gốc dồn vào các năm sau, cần đảm bảo doanh thu kịp.

Mô phỏng ân hạn tức thì

Analytica.vn cho phép đặt số năm ân hạn gốc và tự dựng lại lịch trả nợ, tính DSCR từng kỳ kèm cảnh báo khi xuống dưới 1,2 — xem cùng phân tích độ nhạy lãi suất.

Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.