Cách xây dựng giả định doanh thu trong báo cáo FS

Trong một báo cáo FS, sai một giả định doanh thu có thể làm sai toàn bộ NPV và IRR. Đây là phần "đầu vào" quan trọng nhất và cũng dễ bị thổi phồng nhất.

Ba thành phần của giả định doanh thu

• Giá bán/cho thuê: dựa trên giá giao dịch thực tế của dự án tương đồng trong khu vực, không phải kỳ vọng chủ quan.
• Tốc độ hấp thụ: số sản phẩm bán được mỗi quý — phản ánh thanh khoản thị trường.
• Lộ trình mở bán: thời điểm bắt đầu bán, số đợt, tỷ lệ mỗi đợt.

Cơ sở dữ liệu để giả định

Một giả định doanh thu thuyết phục phải neo vào dữ liệu: giá sơ cấp khu vực, tỷ lệ hấp thụ lịch sử, nguồn cung cạnh tranh. Ví dụ nếu dự án tương đồng quanh vùng bán được 8–12% sản phẩm/quý, đưa giả định 20%/quý sẽ bị ngân hàng bác.

Tốc độ tăng giá phải thận trọng

Tăng giá kỳ vọng nên ở mức hợp lý (thường dưới mức 8–12%/năm tùy phân khúc). Giả định tăng giá quá cao là dấu hiệu mô hình thiếu thực tế.

Kiểm chứng bằng phân tích độ nhạy

Sau khi đặt giả định, hãy chạy phân tích độ nhạy giá bán ±10% để biết dự án còn khả thi không khi thị trường xấu đi. Nếu chỉ cần giảm 5% giá là NPV âm, giả định gốc quá rủi ro.

Để hệ thống tính lại tức thì

Analytica.vn cho phép thay đổi giả định giá, hấp thụ, lộ trình và tự tính lại dòng tiền, NPV, IRR, DSCR — giúp bạn hiệu chỉnh đến khi giả định vừa hợp lý vừa khả thi.

Lập báo cáo khả thi đầu tiên miễn phí tại analytica.vn.